Prodaja stanovanj je proces, s katerim se večina ljudi sooči redko – pogosto le enkrat v življenju. Zaradi pomanjkanja izkušenj lahko že manjša napaka vodi v resne posledice, zato je ključnega pomena, da postopamo premišljeno in se nanj dobro pripravimo. Številni stroški in morebitne zaplete je treba vnaprej predvideti, saj nam bodo pomagali sprejemati boljše odločitve in zmanjšati stres.
Kazalo strani:
Strokovna pomoč nepremičninske agencije
Sodelovanje z nepremičninsko agencijo je smiselna odločitev, kadar sami nimamo dovolj izkušenj ali pravnega znanja. Čeprav to predstavlja dodaten strošek, nam lahko agenti prihranijo veliko težav – skrbijo za potek celotne prodaje, vključujoč pravne podrobnosti, pripravo pogodb in komunikacijo s kupci. S pomočjo izkušenega strokovnjaka se bistveno zmanjša tveganje za pravne zaplete ali finančne izgube.
Preden stanovanje začnemo oglaševati, moramo poskrbeti, da je dokumentacija urejena in popolna. Pomembno je, da so vsi podatki vpisani pravilno v zemljiško knjigo, da imamo pridobljeno energetsko izkaznico in da so odpravljene morebitne obremenitve. Pomanjkljiva urejenost lahko odbije kupce ali upočasni prodajo, saj so ti vedno bolj pozorni na pravno brezhibnost nepremičnin.
Stroški, povezani s prodajo nepremičnine
Pri načrtovanju prodaje je treba upoštevati tudi vse finančne obveznosti, ki jih prinaša ta postopek. Davek na promet z nepremičninami je eden ključnih stroškov in se razlikuje glede na vrsto stanovanja. Če prodajate novogradnjo, je davek običajno 22 % DDV, za stanovanja pa 9,5 %. Pri rabljenih nepremičninah se običajno plača 2 % davek na promet glede na prodajno vrednost. Pomembno je, da ste na te zneske pripravljeni že pred prodajo.
Davčna obveznost ob dobičku pri prodaji
Če s prodajo nepremičnine ustvarite dobiček, morate plačati davek na kapitalski dobiček. Ključno je vedeti, da se obveznost plačila sproži ob podpisu pogodbe, ne ob prejemu kupnine. Višina davka je odvisna od tega, kako dolgo ste bili lastnik nepremičnine – po petih letih lastništva se stopnja začne postopno zniževati. V določenih primerih pa ste lahko davka oproščeni, na primer če ste nepremičnino uporabljali za stalno prebivanje vsaj tri leta pred prodajo ali če ste jo pridobili pred določenim zakonsko določenim datumom.
Rok in postopek prijave davka
Prijavo za plačilo davka je treba oddati pri finančni upravi najpozneje 15 dni po podpisu kupoprodajne pogodbe. Odločba o višini davka običajno prispe v nekaj tednih, nato pa imate še 30 dni časa za plačilo. V prijavi morate priložiti tri izvode nove prodajne pogodbe in tudi dokumentacijo, s katero dokazujete prejšnje lastništvo – bodisi stare pogodbe ali izpisek iz zemljiške knjige. Po plačilu davka davčni organ potrdi pogodbo z žigom, kar je obvezno za vpis spremembe lastništva v zemljiško knjigo.
Provizija nepremičninskega agenta
Če prodajo prepustite nepremičninskemu posredniku, morate računati tudi na provizijo, ki jo ta zaračuna za svoje storitve. Ta strošek običajno znaša do 4 % prodajne cene, pri čemer si ga pogosto delita prodajalec in kupec, vsak po polovico. V praksi pa se višina provizije lahko spremeni glede na medsebojni dogovor. Zaradi tega je smiselno vnaprej načrtovati vse stroške, povezane s prodajo, da se izognete neprijetnim presenečenjem.
Učinkovita predstavitev nepremičnine
Za uspešno prodajo stanovanja ni dovolj le postaviti oglas – ključnega pomena je, kako ga predstavite. Kakovostne fotografije, video ogledi in privlačen opis lahko bistveno povečajo zanimanje kupcev. Uspešna prodaja zahteva tudi dobro komunikacijo – odzivnost na telefonske klice, e-pošto in sporočila na družbenih omrežjih pogosto odločilno vpliva na izid. Pomembno je tudi, da omogočite oglede v živo, saj osebni vtis pogosto prepriča kupce k odločitvi.